Afyonkarahisar'da 2013 yılından bu yana gündemde olan Mısri ve İmaret Camii çevresindeki kentsel dönüşüm projesi, Yeni Partili Kemal Demirkırkan'ın basın toplantısında yaptığı açıklamalarla yeniden tartışmaya açıldı.
Demirkırkan, “Afyonkarahisar Mısri ve İmaret Camii Çevresi Kentsel Dönüşümü” başlıklı kapsamlı raporu kamuoyuyla paylaşarak projenin mevcut uygulama yöntemine yönelik eleştirilerini sıraladı.
Kentsel dönüşümün deprem güvenliği ve sağlıklı şehirleşme açısından gerekli olduğunu vurgulayan Demirkırkan, sürecin hak sahiplerinin mağduriyetine yol açmadan yürütülmesi gerektiğini belirtti.
Raporda, projenin durdurulması değil, eksikliklerin giderilerek daha şeffaf, adil ve güvenli bir yapıya kavuşturulması istendi.
20 milyar liralık proje: 5 bin 956 konut yapılacak
Demirkırkan'ın açıkladığı raporda yer alan bilgilere göre Mısri Camii çevresindeki 17,02 hektarlık alan ile İmaret Camii arkasındaki 24,84 hektarlık alan, 2013 yılında riskli alan ilan edildi.
Toplam 41,86 hektarlık bölgede yaklaşık 3 bin 500 bağımsız bölüm ve 4 bin 100 hak sahibi bulunuyor. Veraset işlemlerinin tamamlanmasıyla hak sahibi sayısının 5 bin ile 7 bin arasına ulaşabileceği ifade ediliyor.
Ağustos 2026'da yapılan belediye sunumuna göre Mısri bölgesinde 2 bin 766, İmaret bölgesinde ise 3 bin 190 olmak üzere toplam 5 bin 956 konut yapılması planlanıyor.
Belediye tarafından açıklanan yatırım büyüklüğünün yaklaşık 20 milyar lira, toplam inşaat alanının ise 780 bin metrekarenin üzerinde olduğu raporda aktarıldı.
“13 yıldır bekleyen bir dönüşüm söz konusu”
Demirkırkan, bölgenin 2013 yılında riskli alan ilan edilmesine rağmen aradan geçen 13 yılda dönüşümün tamamlanamadığına dikkat çekti.
Raporda, önceki dönemlerde gerçekleştirilen iki girişimin sonuçsuz kaldığı, bu süreçte yeni inşaat ruhsatı verilemeyen bölgede yapıların giderek yıprandığı belirtildi.
Dar sokaklar, eski yapı stoku, altyapı sorunları ve deprem riski nedeniyle dönüşümün gerekli olduğu vurgulandı.
Demirkırkan'ın açıkladığı raporda, yerinde dönüşüm yaklaşımı ve önceki döneme göre bazı hak edişlerde iyileşme sağlanması olumlu gelişmeler arasında değerlendirildi.
Ancak bu olumlu adımların mevcut belirsizlikleri ortadan kaldırmadığı savunuldu.
“Onaylı imar planı bulunmuyor”
Demirkırkan'ın gündeme getirdiği en önemli konulardan biri, projenin imar planına ilişkin durum oldu.
Raporda, Afyonkarahisar Belediyesi'nin 18 Eylül 2026 tarihli cevap yazısına atıf yapılarak şu ifadeye yer verildi:
“Onaylanmış yeni bir imar planı bulunmamakta, çalışmalar taslak aşamasındadır.”
Demirkırkan, onaylı imar planı bulunmadığı belirtilen bir süreçte hak sahiplerine bildirilen metrekarelerin hangi kesin hesaplara dayandığının açıklanması gerektiğini savundu.
Raporda, emsal, kat yüksekliği ve düzenleme ortaklık payı gibi unsurlar netleşmeden vatandaşların alacakları konut büyüklüklerinin kesinleşmeyeceği ifade edildi.
18 Eylül tarihinden sonra imar planının onaylandığına ilişkin yeni bir belgenin raporda bulunmadığı da belirtildi.
“Meclis onayından önce imza toplandı”
Raporda, uygulama esaslarının kabul edilme süreci de eleştirildi.
Belediyenin 4 Ağustos 2026'da kentsel dönüşüm bilgilendirme ofisini açtığı ve hak sahipleriyle ön uzlaşma görüşmelerine başladığı hatırlatıldı.
Ancak hesaplamalarda kullanılan 15 maddelik “Hak Sahipleri Ön Uzlaşma Uygulama Esasları” belgesinin Belediye Meclisi tarafından 1 Ekim 2026'da kabul edildiği belirtildi.
Demirkırkan, belgenin Meclis'te madde madde görüşülmediğini, komisyon raporu üzerinden oylandığını savundu.
Raporda, söz konusu Meclis kararına dönüşümün ilerlemesi amacıyla olumlu oy verildiği de ifade edildi. Bununla birlikte uygulama esaslarının yeniden değerlendirilmesi gerektiği vurgulandı.
Yüzde 10 mu, yüzde 45 mi? Hesaplamalar tartışma konusu
Demirkırkan, belediyenin farklı belgelerinde yer alan bazı hesaplama parametrelerinin birbiriyle örtüşmediğini ileri sürdü.
Raporda karşılaştırılan bilgiler arasında şu farklılıklar öne çıktı:
• Düzenleme ortaklık payı: Sahada yüzde 10 kesinti bilgisinin verildiği, uygulama esaslarında ise azami yüzde 45 varsayımının kullanıldığı belirtildi.
• Kat yüksekliği: Meclis sunumunda zemin+6 kat öngörülürken uygulama esaslarındaki maliyet hesabında en az 10 katlı yapılardan söz edildiği aktarıldı.
• Hak sahibine ayrılan oran: Sunumda yüzde 50 oranı yer alırken uygulama esaslarında 0,45 katsayısının kullanıldığı belirtildi.
• İnşaat maliyeti: Sunumda metrekare başına 25 bin lira, uygulama esaslarında ise 30 bin lira üzerinden hesap yapıldığı ifade edildi.
Demirkırkan, bu farklılıkların hak sahiplerinin kendilerine sunulan teklifleri sağlıklı biçimde değerlendirmesini zorlaştırdığını savundu.
Boş arsa sahipleri mağdur mu ediliyor?
Raporda, hak ediş hesaplama yönteminin özellikle boş arsa sahipleri açısından adaletsiz sonuçlar doğurabileceği iddia edildi.
Yapılı taşınmaz sahiplerinin hak edişlerinin yüzde 30'una kadar borçlanabildiği, boş arsa sahiplerinde ise bu sınırın yüzde 5 olduğu belirtildi.
Ayrıca cadde üzerindeki ticari arsalarla ara sokaklardaki konut arsalarının değer farklarının yeterince dikkate alınmadığı ileri sürüldü.
Raporda, Mecidiye Mahallesi'nde 1.070 metrekarelik boş köşe arsa ile 140 metrekare üzerinde üç katlı binanın birbirine yakın hak edişler aldığına ilişkin hak sahibi beyanına yer verildi.
Bir başka örnekte ise 57 metrekare arsa üzerindeki iki katlı ahşap eve 75 metrekare, 160 metrekarelik boş arsaya 60 metrekare hak ediş bildirildiği iddia edildi.
Demirkırkan, hesaplamaların bağımsız değerleme kuruluşları tarafından incelenmesini ve vatandaşlara yazılı olarak açıklanmasını istedi.
Ön sözleşmelerdeki maddelere itiraz
Demirkırkan'ın açıkladığı raporda, hak sahiplerine imzalatılan ön uzlaşma belgeleri de eleştirildi.
Belgelerin kesin hak ve borç doğurmayan bir niyet beyanı olarak tanımlandığı, buna karşılık hak sahiplerine çeşitli yükümlülükler getirildiği savunuldu.
Ön sözleşmenin devredilememesi, taşınmaz satıldığında hükümsüz kalması ve takvim değişikliklerinde kira yardımı ile tazminat taleplerine ilişkin sınırlamalar, eleştirilen hükümler arasında gösterildi.
Raporda ayrıca ön uzlaşma sırasında alınan imzaların, ileride gerekli çoğunluğun hesabına dahil edilip edilmeyeceğinin açıklanması istendi.
Kira yardımları yeterli mi?
Demirkırkan, raporda öngörüldüğü belirtilen aylık 4 bin 500 ile 6 bin lira arasındaki kira yardımlarının mevcut kira bedelleri karşısında yetersiz kalabileceğini savundu.
Çok sayıda hak sahibinin aynı dönemde evinden ayrılmasının Afyonkarahisar'daki kiralık konut talebini artırabileceğine dikkat çekildi.
Kira yardımlarının gerçek kira bedellerine göre belirlenmesi, enflasyon karşısında güncellenmesi ve yeni konut teslim edilinceye kadar sürmesi önerildi.
Ayrıca taşınma masrafları ile elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin nakil giderleri için destek sağlanması istendi.
Esnafın dükkânları ne olacak?
Raporda, Mısri ve İmaret çevresindeki ticari hayatın korunması gerektiği de vurgulandı.
Arasta dükkânları, cadde üzerindeki işletmeler ve yeni projede oluşturulacak ticari birimlerin dağılımına ilişkin yeterli açıklama yapılmadığı savunuldu.
Kaç dükkân yapılacağı, mevcut dükkân sahiplerine nereden yer verileceği ve inşaat süresince esnafın faaliyetlerini nerede sürdüreceği sorularının yanıtlanması istendi.
Demirkırkan'ın açıkladığı raporda, dükkânları yıkılacak esnaf için geçici prefabrik çarşı veya geçici iş yeri alanları oluşturulması önerildi.
“Yüklenici için mali güvence sağlanmalı”
Raporda, projenin özel yüklenici ve belediyenin çoğunluk hissesine sahip olduğu Zaferkent Kentsel Dönüşüm A.Ş. üzerinden yürütülmesinin öngörüldüğü aktarıldı.
Hak sahibine ayrılan yüzde 45'lik oran ile kalan yüzde 55'lik payın ekonomik karşılığının ve dağılımının açıklanması istendi.
Demirkırkan, yüklenicinin projeyi tamamlayamaması ihtimaline karşı bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu ve kademeli tapu devri gibi güvencelerin zorunlu hâle getirilmesi gerektiğini savundu.
Okul, sağlık ocağı ve trafik uyarısı
Raporda, yaklaşık 6 bin konutluk projenin yalnızca bina üretimi olarak değerlendirilmemesi gerektiği ifade edildi.
Yeni nüfusun okul, sağlık ocağı, semt pazarı, otopark, spor alanı ve yeşil alan ihtiyaçlarının birlikte planlanması istendi.
Özellikle Kurtuluş Caddesi ve Milli Birlik Caddesi üzerindeki trafik yükünün artabileceği uyarısı yapıldı.
Mısri Camii ve İmaret Külliyesi çevresindeki tarihi dokunun korunması için kat yüksekliklerinin dikkatle belirlenmesi ve ilgili koruma süreçlerinin tamamlanması gerektiği vurgulandı.
“42 hektar tek seferde dönüştürülmesin”
Demirkırkan'ın açıkladığı raporda, Kayseri, Uşak ve Kütahya'daki kentsel dönüşüm uygulamaları örnek gösterildi.
Afyonkarahisar'daki yaklaşık 42 hektarlık alanın 6 ila 8 etaba ayrılması, her etap için başlangıç ve bitiş tarihlerinin açıklanması önerildi.
Böylece finansman risklerinin ve aynı anda evinden ayrılmak zorunda kalacak hak sahibi sayısının azaltılabileceği savunuldu.
Demirkırkan'ın belediyeye sunduğu 26 maddelik öneri
Yeni Partili Kemal Demirkırkan, basın toplantısında açıkladığı raporun sonunda Afyonkarahisar Belediyesi'ne yönelik 6 ana başlık altında 26 öneri sıraladı.
Belediye Meclisi'ne ilişkin öneriler
1. Uygulama esasları yeniden görüşülsün: Kentsel dönüşüm uygulama esasları Belediye Meclisi'nde madde madde ele alınsın. Değişiklik yapılması durumunda daha önce imza atan hak sahiplerine belgeler yeniden sunulsun.
2. İmar ve değerleme belgeleri Meclis'e sunulsun: Bakanlığın emsal ve kat yüksekliğine ilişkin yazısı, taslak imar planı, kentsel tasarım projesi ve SPK değerleme raporu Meclis üyeleriyle paylaşılsın.
3. Belediyenin projeden elde edeceği gelir açıklansın: Belediye bünyesinde kalacak taşınmazlar, ticari birimler, gelirler ve projeye tahsis edilecek arsalar için kamu yararı bilançosu hazırlansın.
Şeffaflığa ilişkin öneriler
4. Hesaplama formülü açıklansın: Hak ediş formülü, katsayılar, DOP oranı, emsal, TAKS, blokların oturum alanları, dükkân sayıları ve uzlaşma oranı belediyenin internet sitesinde yayımlansın.
5. Hak sahiplerine değerleme raporu verilsin: Her vatandaşa kendi taşınmazının değerleme raporu ile arsa ve yapı için ayrı ayrı hesaplanan metrekare ve lira karşılıkları yazılı olarak bildirilsin.
6. Düzenli bilgilendirme yapılsın: Belediye, kentsel dönüşüm sürecinin ilerleyişi hakkında haftalık veya iki haftalık kamuoyu açıklamaları yapsın.
Değerleme adaletine ilişkin öneriler
7. Arsa sahipleri değer artışından pay alsın: Hak ediş formülüne hasılat paylaşımı düzeltmesi eklenerek yeni imarın oluşturduğu değer arsa sahiplerine yansıtılsın.
8. Arsaların özellikleri dikkate alınsın: Mevcut imar hakları, ticari nitelik ve yol genişliği gibi değer farklılıkları hesaba katılsın. Değerleme raporu ikinci bir bağımsız SPK lisanslı kuruluş tarafından denetlensin.
9. Boş arsa sahiplerinin koşulları yeniden değerlendirilsin: Boş arsa sahiplerine uygulanan yüzde 5 borçlanma sınırı ve ticari dönüşüm oranı yeniden incelensin.
10. Uzlaşma oranı arsa payına göre hesaplansın: Uzlaşma çoğunluğu kişi sayısına göre değil, kanunda öngörülen arsa payı esasına göre belirlensin ve kamuoyuna açıklansın.
Ön sözleşmelere ilişkin öneriler
11. Ön sözleşmelerdeki yükümlülükler düzenlensin: Niyet beyanı niteliğindeki belgelerden hak sahibini bağlayan hükümler çıkarılsın veya karşılıklı bağlayıcılık sağlansın. Borçlanma, kira yardımı, vade ve artış oranları açıkça yazılsın.
12. İmzalanan belgenin kopyası verilsin: Hak sahiplerine imzaladıkları belgelerin birer örneği teslim edilsin. İmza öncesinde bilinmesi gereken hususlar bilgilendirme ofisinde duyurulsun.
13. Kira yardımları yeniden düzenlensin: Kira yardımı bölgedeki gerçek kira bedelleri dikkate alınarak belirlensin, enflasyona göre artırılsın ve yeni konut teslim edilinceye kadar devam etsin. Gerekirse belediye ek destek sağlasın.
Şehircilik ve yapım modeline ilişkin öneriler
14. Okul, sağlık ocağı ve trafik planı hazırlansın: Eğitim, sağlık, pazar, spor ve yeşil alan ihtiyaçlarıyla trafik etüdü projeyle birlikte sunulsun. Sosyal donatılar ilk etapta teslim edilsin.
15. Tarihi doku ve kat yüksekliği korunsun: Tarihi yapıların çevresinde kat yüksekliği düşürülsün. Proje Koruma Bölge Kurulu'na sunulsun ve belgelerdeki kat yüksekliği farklılıkları giderilsin.
16. Dönüşüm 6-8 etaba bölünsün: Yaklaşık 42 hektarlık alan tek seferde değil, etaplar hâlinde dönüştürülsün. Her etap için başlangıç ve bitiş tarihi ile gecikme güvenceleri sözleşmeye yazılsın.
17. Alternatif yapım modelleri karşılaştırılsın: TOKİ, belediye arsası karşılığında konut üretimi ve karma modeller bağımsız teknik heyet tarafından değerlendirilsin. Özel yüklenici tercih edilirse mali güvenceler sağlansın.
18. Proje tasarımında yarışma düzenlensin: Ulusal proje yarışması veya birden fazla mimarlık ofisinin katıldığı bir yöntem uygulansın. Meslek odaları ve sivil toplum kuruluşları sürecin her aşamasına dahil edilsin.
19. Danışmanın görev ve yetkileri açıklansın: Kentsel Dönüşüm Ofisi'nde görev yapan danışmanın sözleşmesi, görev tanımı ve yüklenici seçimiyle olası ilişkisi kamuoyuyla paylaşılsın.
20. Zemin araştırmaları tamamlanmadan uygulamaya geçilmesin: Mikrobölgeleme çalışması tamamlanarak proje alanındaki rezerv alan tespitleri Belediye Meclisi'ne sunulsun.
Hak sahiplerinin mali güvencesine ilişkin öneriler
21. Yükleniciden teminat istensin: Bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu veya kademeli tapu devri gibi güvenceler sözleşmelere zorunlu hüküm olarak eklensin.
22. Borçlanma taksitlerine sınır getirilsin: Ek borçlanmalar vatandaşın ödeme gücünü aşmayacak sabit taksitlere veya TÜFE'nin en fazla yüzde 50'siyle sınırlı bir artış oranına bağlansın.
23. Taşınma masrafları karşılansın: Kira yardımına ek olarak taşınma ve elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin nakil giderleri için tek seferlik destek verilsin.
24. Esnafa geçici dükkân sağlansın: Dükkânları yıkılacak esnafın inşaat süresince faaliyetlerini sürdürebilmesi için geçici prefabrik çarşı veya dükkân alanları oluşturulsun.
25. Ücretsiz hukuk ve veraset danışmanlığı verilsin: Çok hisseli parseller ve veraset işlemleri için belediye bünyesinde ücretsiz danışma masası kurulsun.
26. Uzlaşmayan hak sahiplerinin hakları yazılı bildirilsin: Hisselerin satış veya devir aşamasında rayiç bedele itiraz, bağımsız değerleme isteme ve yargıya başvurma hakları açıkça anlatılsın. Bu süreç imza baskısı aracı olarak kullanılmasın.
“Talebimiz süreci durdurmak değil, düzeltmektir”
Demirkırkan'ın kamuoyuyla paylaştığı raporun sonuç bölümünde, kentsel dönüşümün Afyonkarahisar için önemli bir fırsat olduğu vurgulandı.
Raporda şu ifadelere yer verildi:
“Talebimiz süreci durdurmak değil, düzeltmektir.”
Açıklamada ayrıca şu değerlendirme yapıldı:
“Kentsel dönüşüm Afyonkarahisar için bir fırsattır. Doğru yapılırsa şehri bir çağ ileri taşır; yanlış yapılırsa hüsranla sonuçlanır.”
Demirkırkan'ın açıkladığı raporda, uygulama esaslarının yeniden değerlendirilmesi, hak sahiplerinin haklarının korunması ve belediyenin süreçle ilgili hesaplamaları kamuoyuna açık biçimde paylaşması çağrısında bulunuldu.
Belediyenin açıklaması bekleniyor
Demirkırkan'ın basın toplantısında gündeme getirdiği imar planı, hak ediş hesapları, ön sözleşmeler ve finansman modeline ilişkin eleştiriler, rapordaki tespit ve değerlendirmelere dayanıyor. Konuyla ilgili belediyeden bir açıklama gelip gelmeyeceği merak ediliyor.
